各科室、局属各单位、深业物业宜春分公司：
为进一步提升市行政中心物业服务品质，以“谋发展、比实干、争先进”新一轮思想大解放促宜春新一轮大发展为契机，创建最佳机关后勤服务环境，经局党组研究，2014年将开展“提升物业服务品质年”活动。现将《关于进一步提升市行政中心物业服务品质的几点意见》印发给你们，请你们认真研究，对照要求，抓好落实。
特此通知
2014年1月28日
关于进一步提升市行政中心物业服务品质
的几点意见
一、保障市直机关公务正常运行，做到管理规范、保障有力、服务优质是机关后勤工作的基本要求。在新一轮思想大解放，促宜春新一轮大发展中，市委要求“谋发展、比实干、争先进”，我们全部工作的出发点和落脚点，就在于尽最大努力满足公务运行的需要，创建最佳机关后勤服务环境。经党组研究，并与深物业宜春分公司协商决定：2014年开展“提升物业服务品质年”活动。活动的基本要求是：以“五比”——比思想、比能力、比担当、比贡献、比环境为抓手，动员全部力量，真抓实干，市行政中心三栋大楼和周边环境全面达到国家物业管理示范大厦水平。
进一步提升物业服务品质，物业公司是工作主体，机关事务管理局是责任主体。工作主体的主要任务是：严格按照国家物业管理示范大厦的标准，切实履行合同约定，在物业服务中，全面达到物业服务标准，提升品质并根据需要积极扩大物业服务的深度和广度。责任主体的主要任务是：组织、引导、监管、支持物业公司，并完成职责范围内的工作。
二、自2009年10月市行政中心运行以来，物业服务的品质是好的，市政大楼2011年获得“全国物业管理示范大厦”荣誉称号，宜阳大厦创省优已完成省级现场评议，文化之窗运行第一年情况良好。整个行政中心运行规模较大，完全开放，做到了秩序井然，环境卫生优良、安全稳定、节俭运行，设备设施房屋维护良好，园林绿化生长较好，受到了物业上级公司的好评，受到了省主管部门的好评，受到了入驻机关工作人员的好评，受到了来宾的好评。
三、同时应看到，物业服务品质还存在一些突出问题。主要是：园林绿化水平还不高；“三保五防”（保安全、保稳定、保运行，防火灾、防盗窃、防破坏、防事故、防突发事件）的基础还不扎实，运行机制有待完善，硬件设施还要加强，突发事件应急能力的实战演练不够；设备设施房屋的维护管理机制还不健全，责任还没有完全落实，存在没有管理维护到位的地方；设备设施房屋还存在一些质量和不适应运行要求的问题需要解决；物业管理的科技知识和应用水平有待提高，存在一些重要的、但我们又知之甚少、维护管理难以到位的地方；环境卫生还有死角，在人流量较大的地方，还有痰迹、纸屑、烟头、污迹等；物业从业人员培训有待加强，以责任心为核心的管理有待加强，企业文化和凝聚力还需培植。
四、开展提升物业服务品质年活动，主要是为了适应宜春新一轮大发展的需要，以更高的标准和要求，打造良好的机关后勤服务环境。同时也是针对机关事务管理局和物业公司中存在的日益严重的自满、自足、固步自封的思想情绪，按部就班缺乏主动作为的工作作风，针对市行政中心物业管理还存在诸多问题提出来的。这些情况和问题不解决，就有可能使我们已经取得的成绩全部丧失，物业服务品质严重倒退，市委、市政府和机关干部不满意。
五、提升园林绿化品质是我们当前迫切需要解决的问题。基本遵循现有园林格局，按照“突出重点、创出亮点、消灭残点”的思路加强改造和日常维护管理。要采取换土、施肥、浇水等措施，重点解决银杏、桂花树等生长较差的问题，每年保证一万斤枯饼肥和足够的复合肥投入。利用自然水改造浇溉系统，解决园林浇溉的问题。搞好楼体内绿化及锦园、锈园、物华广场和喷泉的管理，解决水体滋生物问题。
六、提升设备、设施、房屋维护管理品质，是我们重要的基础性工作。为了维修工作的及时性，明确设备、设施、房屋的一般性维修由物业公司负责，工程动力科与物业公司协商制定实施细则。要有计划性，物业公司年初就要提出全年的维护保养、维修、改造计划报机管局审批。工程动力科主要工作之一就是要监督物业实施计划，并保证维护保养、维修、改造工作质量。要建立责任制，物业公司要分项或分区域明确工作项目和范围，明确工作质量标准，将检查、维护保养的责任落实到人，二月份底前报机关事务管理局备案；工程动力科负责督查责任制落实情况。工程动力科也要分项、或分区域落实督查责任，严格按照日、周、月工作规范，提高日常工作的工作质量，防止出现“无故障就无事”现象。设备、设施、房屋的检查，维护、保养要做到经常化，全覆盖。对设备设施故障面高，故障频发的事项要追究物业公司维护保养的责任。
七、建立设备、设施、房屋问题维修改造机制。每年都要挤出一部份资金，有计划地对设备、设施、房屋的较大问题进行维修、改造，此项工作由工程动力科负责。项目包括维修改造方案、资金预算、时间要求等。物业公司提出建议（以正式文件形式），工程动力科现场勘察、调查研究、提出初审意见，报分管领导审核后，提交“三重一大”会议研究决定。对突发的安全隐患或影响正常运行的项目，可补报计划实施。
较大维修改造项目，要秉着实用有效、质量第一、勤俭节约的原则进行。要针对出现问题的根源，采取有效措施根治，坚决杜绝问题重复；要反复比较维修改造方案，重实用选择，坚决杜绝无效或效益不好的维修改造；要选择优质材料、产品、配品、配件，优质施工，坚决杜绝劣质维修；要节俭施工，坚决杜绝浪费工程。每个项目工程动力科、物业公司都必须派员监督工程质量，确保施工安全，承担相应责任。项目由纪检监察室会同物业公司和有关科室进行验收，由分管审计领导组织审计，5万元以上项目交财政审计。
八、要重视办公楼内细小问题的维修。例如闭门器、门吸、窗扣、地脚线、龙头、门橱边、门把手等的维修。这些细小问题量大，还可能随时发生，虽问题不大，但大大影响了物业服务的品质。解决此类问题，要靠物业公司人员高度的事业心，不能靠报修，要靠分片巡视检查，靠监督。物业公司要建立一日一巡视制度。保洁员、保安要参与责任区的检查，管理员一周要全面检查二次。要立即维修，发现一起维修一起，杜绝拖拉现象。物业管理科每周要全面检查一次，列入对物业公司监督检查的重要内容，发现一起，扣测评分一次，并现场督促维修到位。从2014年开始，机关事务管理局不报销此类费用。
九、保安全、保稳定，是机关事务管理局和物业公司第一位的工作。“三保五防”主要是搞好基础工作，“基础不牢，地动山摇”。机关事务管理局和物业公司都要“一把手”抓“三保五防”工作，物业公司要统筹市行政中心的安保，不能三栋楼各搞一块，充分发挥统一管理的优势。
2014年要建立市行政中心技防系统维护管理的机制，保障正常运转，充分发挥防控作用。补充建设负一层、负二层监控网；补充建设外围监控光源，保证周围监测可见度；保证监控信息储存20天。专门组建监控班和巡逻班。监控室人员要专门管理，提高待遇，相对固定、专门培训，强化实战操练。强化外围巡逻，实行无间隙巡逻，再购置一辆巡逻车。强化大楼外松内紧保安机制，每栋大楼内都要保证2-4人巡逻，严格门禁制度，严格门卫管理，严格实行施工货物进出等许可、挂牌进出制度等。
按照实际需要，重新核定安保岗位，核定每班次安保人数、物业公司要确保每个岗位都有人在岗在位，尽职尽责。物业管理科每月要抽查二次以上安保值守情况，并把查岗情况正式向局主要领导和物业公司物管中心主任报告。每发现一人次缺岗，扣物业公司当月考核1分。
十、消防工作是“三保五防”的重中之重。加强以《消防应急预案》为基本要求的学习培训，实战演练，做到人人皆知，人人皆熟，人人皆会，人人皆能。做到每月全员学习培训操练一次（一次两个课时）以上《消防应急预案》;新进安保人员学习、培训、操练六个课时以上《消防应急预案》和消防基本技能，考核合格后，才能正式录用；每季度进行一次消防应急演练；每年进行二次消防应急预案大比武。加强消防设备设施的大检查，要出台消防设备设施详细的检查目录，做到每月一次消防设备、设施安全大检查，检查率100%，维护率100%，完好率100%。加强消防的宣传教育，利用LED大屏幕、电梯间广告机、通知栏、手机信息长年坚持消防安全宣传，加强消防应急队伍建设，选择骨干，强化培训，突出能力，适应实战。坚持和强化消防值班经理制度。
十一、突出加强应急处置能力建设。2014年要制定群体性事件、破坏性事件、有影响事件等突发性事件的应急处置预案，组织学习、培训和实战演练，强化保安班长的培训，重点是带班能力、实战能力。
十二、要按“五星级”宾馆的标准，提升市行政中心的环境卫生品质。做到消灭烟头纸屑、消灭痰迹，消灭污迹、消灭“四害”、消灭卫生死角、消灭蛛蛛网；公共场所门窗、物件、扶梯、地面、顶棚及四周明净、摆放有序；洗手间无异味、无排泄物、无污迹。重点要加大你丢我检，你吐我擦的力度。动员物业公司人人参与、领导率先垂范；加大擦试玻璃的密度，加大晶化处理地面的密度，要有明确时间要求；加大及时清洗污迹的力度。物业公司管理层要分片包干市行政中心的卫生保洁，参加卫生保洁劳动，机关事务管理局要加强实时监管。
十三、积极扩大物业服务的广度和深度。凡是机关运行需要的，不管是份内份外，都要积极认真做好；凡是单位或干部职工有需求的，我们都积极帮助。搞好市四套班子洗地毯、清洗热水器、办公室、会议室维护管理等；搞好贵宾接待室的维护管理，高标准完成接待任务；搞好重大会议、重大活动等事务工作。
十四、不断提升物业服务的技术水平。基本要求是市行政中心涉及的门类都要有2-3名专门的技术人员。要提高聘用专业技术人员的准入门槛，进行专业技术人员评级，对技术好、实践经验丰富、操作能力强的人员提高薪级待遇，拉开专业技术人员与普工人员的工资档次，拉开不同级别专业技术人员的工资档次。物业公司要积极从总公司引进技术人才，也可以从总公司争取技术支持，帮助解决疑难杂症。改进人员聘用的方法，对确实需要的专业技术人员可以实行因事聘用或活时间聘用。要根据物业服务的实际需要，制定技术培训计划，全年要培训12堂课、24课时以上。创办物业专业技术夜校，实行学分制。所有管理层人员都要参加技术培训和上夜校。对学习好，实际操作能力强、学有成效的学习给予奖励，重点使用。2014年开始，物业每年要派2-3名员工到专门学校进行专业培训，机关事务管理局也要根据需要在青年干部职工中培训3-5名专业技术人员。从2014年开始进行技术攻关活动，把行政中心物业管理中存在有技术含量较高、迫切需要解决的问题，列为科技攻关项目，组织攻关，机关事务管理局和物业人员都可以参加，给予一定的经费和奖励。
十五、加强监管。机关事务管理局与物业公司的关系不仅仅是甲方与乙方的关系。我们有一个共同的目标，就是创建一个最佳的机关后勤服务环境。这是市委、市政府和机关干部对甲方的要求，也是甲方代表市委、市政府对乙方的要求，也符合乙方的长远利益。从这一点来说，机关事务管理局与物业公司是一个利益共同体，双方利害相关、利益相同，相互关联，互为有利，互为补充。
机关事务管理局必须加强对物业公司工作的监管。监管工作的责任主体是物业管理科和工程动力科。监管工作的基本准则是物业招标合同（包括乙方标书）。监管工作的基本方法是听取工作计划和安排，提出建设性意见；巡视检查、及时发现问题，督促整改；民意测评、收集和反馈意见建议，不断改进物业工作；协调处理各种矛盾问题，完善工作机制；督查各项工作完成情况，确保工作质量；监督安全运行，确保安全稳定。
监管工作要有计划性。2014年开始，每年年初每栋楼物业管理中心提出全年工作计划，包括工作目标、工作重点、工作举措、工作日程安排；提出全年设备设施房屋维护工作计划表；提出全年培训、实战演练计划表等报管理局，机关事务管理局召开专门的办公会，审议通过后物业公司按计划执行，有关科室负责监督。每年年末，以物业管理中心为单位，要向机关事务管理局汇报全年工作完成情况，机关事务管理局召开专门的办公会议进行评议。
监管工作要深入细致。要有完整性，不是随意的。物管科和工程动力科要按照日、周、月规程，对物业实行有计划、全方位、全过程的监督管理。要落实监管责任，对某个区域或每几个方面或某几个项目指定监管责任人，如出现安全隐患，或工作不到位，或工作质量差的问题，要追究监管人及科室的责任。
监管工作要有强力措施。从2014年开始，严格执行物业监管实施细则。对物业工作中存在的问题，实行下达整改通知书，约谈物管中心主任，强行整改或代为整改，扣罚物业管理费等措施。扣分与物业管理费直接挂钩。支付物业管理费时，有关科室必须给定评分，按评分支付费用。如果发现物业工作存在较大的问题，而监管科室没有扣分的，追究监管科室的责任，在年终目标责任制考核中扣分。
十六、改进作风。机关事务管理局和物业公司都要开展反官僚主义、反形式主义、反享乐主义、反不作为行为、反骄傲自满情绪的活动。切实改进工作作风、思想作风，要密切联系群众，加深对群众的感情基础，深入物业一线，调查了解实际情况，及时发现问题，及时妥善解决。
建议物业公司管理层近期开展一次批评与自我批评活动，认真检讨最近暴露出来的一些思想作风、工作作风上的问题，采取有效措施，切实加以整改。
要建立和实施物业管理层联系群众，参加第一线劳动，承担具体物业管理责任的制度。
